Le statut bailleur privé : le futur de l’investissement locatif

Immeuble rénové éligible au statut de bailleur privé


Depuis la disparition programmée de la loi Pinel et face à une crise du logement qui ne faiblit pas, le gouvernement a engagé, en mars 2025, une mission parlementaire destinée à créer un cadre fiscal plus simple et plus durable pour les propriétaires louant à titre non professionnel.

Ce futur statut de bailleur privé promet un abattement fiscal annuel grâce à l’amortissement du bien, à condition de pratiquer des loyers modérés et de respecter des standards énergétiques exigeants (DPE A ou B, RE2020).

Autrement dit, il s’agit d’un dispositif universel qui pourrait remplacer dès 2026 l’empilement actuel d’aides Pinel, Denormandie, Cosse, déficit foncier,tout en redonnant de la visibilité aux investisseurs et en améliorant l’offre de logements abordables.

Dans ce guide, vous découvrirez :

  • les conditions pour obtenir le statut ;
  • les avantages fiscaux détaillés (amortissement, déduction de charges, stabilité des revenus fonciers) ;
  • les obligations (plafonds de loyers, exigences énergétiques) et les risques à anticiper ;
  • nos conseils pratiques pour préparer votre dossier et optimiser votre rentabilité.

Qu’est-ce qu’un bailleur privé ?

Définition

Un bailleur privé est un propriétaire non-professionnel – personne physique ou SCI familiale – qui met un ou plusieurs logements en location sur le marché libre. Contrairement au marchand de biens ou au promoteur, il conserve la propriété et perçoit des revenus fonciers soumis à l’impôt (micro-foncier ou régime réel).

En d’autres termes, c’est le « proprio » classique qui loue son studio, son T3 ou l’immeuble de famille pour générer un complément de revenus et se constituer un patrimoine locatif durable.

Bailleur privé vs bailleur social

Critères Bailleur privé Bailleur social (HLM, coopérative, SEM)
Statut juridique Personne physique ou morale de droit privé Organisme agréé par l’État
Objectif principal Rentabilité personnelle, valorisation du bien Mission d’intérêt général : offrir des loyers sociaux
Mode de fixation des loyers Loyers de marché ou plafonnés (Pinel, Denormandie, futur statut bailleur privé) Loyers réglementés (PLAI, PLUS, PLS)
Financement Fonds propres + crédit bancaire Prêts CDC, subventions, TVA 5,5 %
Gestion locative Directe ou via agence/mandataire Internalisée (OPH, SA HLM)
Contrôle de l’État Limité (encadrement possible en zone tendue, DPE) Fort : conventions APL, agréments, plafonds stricts

Pourquoi c’est important ?

Le futur statut bailleur privé se veut un pont entre ces deux univers :

  • Garantir des loyers modérés, proches de ceux du parc social ;
  • Sans pour autant transformer le propriétaire en bailleur HLM, puisque sa gestion reste privée et sa fiscalité attractive (amortissement et déduction de charges).

Rôle du bailleur privé dans le marché locatif

  • Le parc locatif privé représente près de 58 % des logements loués en France ; il est donc indispensable pour loger étudiants, jeunes actifs ou ménages qui n’entrent pas dans les critères HLM.
  • Les investissements locatifs assurent la rénovation d’immeubles anciens, dynamisent les centres-villes et créent de l’emploi dans le BTP.
  • Avec la crise du logement et la fin annoncée du Pinel, le gouvernement souhaite fidéliser ces propriétaires grâce à un dispositif plus stable : le statut de bailleur privé.

Pourquoi un nouveau statut ?

  1. Simplifier la fiscalité (exit la jungle Pinel / Denormandie / Cosse).
  2. Encourager la mise en location de biens performants sur le plan énergétique (DPE A/B).
  3. Sécuriser les locataires avec des loyers encadrés mais attractifs pour l’investisseur.
  4. Redonner de la visibilité aux propriétaires qui hésitent à investir à long terme.

À retenir : Le bailleur privé reste un acteur clé du logement en France. Demain, grâce au statut bailleur privé, il pourra conjuguer rentabilité, avantages fiscaux et responsabilité sociale – sans basculer dans la lourde réglementation des bailleurs sociaux.

Origine et genèse du statut bailleur privé

Pourquoi avait-on besoin d’un nouveau dispositif ?

  • Fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024.
  • Crise du logement aggravée : plus de 2 millions de demandes HLM en attente et tension record dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille…).
  • Passoires thermiques interdites à la location dès 2025 pour les étiquettes G puis F, ce qui retire progressivement des logements du parc privé.
  • Besoin d’une fiscalité pérenne pour rassurer les investisseurs et soutenir la rénovation énergétique.

Chronologie clé (2022–2026)

Année Fait marquant Impact pour le futur statut
2022 Rapport IGF–CGEDD sur l’« inefficacité croissante » du Pinel Recommandation d’un mécanisme d’amortissement plutôt qu’un crédit d’impôt
Mars 2023 Lancement d’une mission d’information parlementaire sur l’investissement locatif privé Diagnostic des freins : complexité fiscale, exigences réglementaires
Nov. 2024 Loi d’orientation logement (« LOGEMENT 2025 ») votée en 1ʳᵉ lecture Prévoit un statut unique pour les propriétaires non-professionnels
Mai 2025 Remise du rapport final de la mission : 27 propositions Axe 1 : amortissement linéaire sur 20 ans
Axe 2 : plafond de loyer = 80 % du marché
Oct. 2025 Intégration dans le PLF 2026 (Projet de loi de finances) Calendrier d’entrée en vigueur fixé au 1ᵉʳ janvier 2026
Janv. 2026 Entrée en vigueur du statut bailleur privé Remplace Pinel, Denormandie et Cosse

Les objectifs officiels

  1. Simplifier l’offre fiscale : un seul dispositif, lisible et durable.
  2. Favoriser des loyers abordables (-20 % vs marché) pour la classe moyenne.
  3. Accélérer la rénovation énergétique en exigeant un DPE A pour le neuf et B après travaux pour l’ancien.
  4. Stabiliser la fiscalité : amortissement dégressif puis linéaire, pas de remise en cause à chaque loi de finances.

Les parties prenantes impliquées

  • Ministère de l’Économie & des Finances : cadrage fiscal et budgétaire.
  • Ministère de la Transition écologique : exigences RE2020 et rénovation.
  • Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) & UNPI : défense des bailleurs privés.
  • Associations de locataires : garantie de loyers raisonnables.
  • Banques et assureurs : nouveaux produits de prêt « statut bailleur privé ».

À retenir : le statut bailleur privé naît d’un consensus inédit : État, parlementaires, investisseurs et associations reconnaissent qu’un amortissement simple, conditionné à des loyers modérés et à la performance énergétique, est le meilleur levier pour relancer l’offre locative.

Conditions d’éligibilité au statut bailleur privé

p> Avant d’aller plus loin, souvenez-vous que le dispositif n’est encore qu’un avant-projet : quelques curseurs (niveau exact du plafond de loyer, durée d’engagement) peuvent encore bouger d’ici l’adoption définitive de la loi de finances 2026.

Résumé des conditions clés

Axe-clé Exigence proposée Pourquoi c’est important ?
Plafond de loyers ≈ 80 % du loyer de marché local (−10 % à −20 % selon la zone) Garantir un loyer « abordable » tout en préservant la rentabilité de l’investisseur.
Performance énergétique Neuf : conformité RE 2020
Ancien : atteindre un DPE A ou B après travaux 		Accélérer la disparition des passoires thermiques et valoriser les biens vertueux.
Engagement de location 6 ans minimum, prorogeable par période de 3 ans Assurer la stabilité de l’offre locative et la cohérence avec l’avantage fiscal lié à l’amortissement.
Typologie de bien Applicable au neuf et à l’ancien (y compris immeuble entier) Mettre tous les investisseurs à égalité et stimuler la rénovation.
Formalisme fiscal Dépôt annuel du formulaire 2044-EB + choix du régime réel Condition sine qua non pour activer l’avantage fiscal et sécuriser le montage.

Plafonds de loyers : comment les calculer ?

  1. Référez-vous à l’Observatoire des loyers local (ou, en zone tendue, à l’arrêté préfectoral d’encadrement).
  2. Appliquez la décote :
    • Zone A bis / A : – 20 %
    • Zone B1 : – 15 %
    • Reste du territoire : – 10 %
  3. Multipliez le loyer plafond par la surface utile (loi Boutin + annexes dans la limite de 8 m²).

Exigences énergétiques

  • Logement neuf : le permis de construire doit attester du respect RE 2020 (Bbio, Cep, DH).
  • Logement ancien : atteindre un DPE A ou B après travaux (isolation, chauffage, ventilation). Travaux énergétiques avec amortissement accéléré (20 ans).
  • Contrôle : un DPE opposable sera joint au bail ; un contrôle aléatoire est prévu par la DGCCRF.

Durée d’engagement & sanctions

1. Période obligatoire

  • Engagement à louer le logement au moins 6 ans selon les conditions du statut.
  • Après 6 ans :
    • Poursuite de la location = maintien de l’avantage fiscal.
    • Prolongation par tranches de 3 ans (renouvelables 2 fois).
    • Vente ou reprise sans pénalité si engagement respecté.

2. Rupture anticipée

  • Sans motif légitime :
    • Reprise intégrale des amortissements déduits.
    • Intérêts de retard au taux légal.
    • Pénalité forfaitaire projetée : 5 % des loyers perçus.
  • Motifs légitimes acceptés :
    • Décès du propriétaire ou de son conjoint.
    • Invalidité (cat. 2 ou 3).
    • Licenciement ou mutation professionnelle à +200 km.
    • Force majeure (expropriation, catastrophe naturelle…).

3. Contrôle fiscal

  • Justificatifs exigés : bail, quittances, DPE, preuves de loyers.
  • Contrôle aléatoire dans les 3 premières années suivant déclaration 2044-EB.

Déclaration 2044-EB : les 4 cases à ne pas rater

  • 1. Date d’achèvement/travaux – démarre l’amortissement.
  • 2. Engagement de location – cochez “Statut bailleur privé – 6 ans”.
  • 3. Adresse & surface – cohérence avec l’avis de valeur.
  • 4. Plafond de loyer appliqué – base de contrôle de l’administration.

Check-list avant de déposer votre dossier

  • ☑︎ Simulation de rentabilité nette avec loyer décoté.
  • ☑︎ Audit énergétique pour estimer le coût des travaux.
  • ☑︎ Vérification des zones tendues pour l’encadrement complémentaire.
  • ☑︎ Choix du régime réel + inscription au CGI 404 BE si valeur locative > 15 000 €.
  • ☑︎ Pré-remplissage de la 2044-EB (gardez les devis et factures de travaux).

À retenir : Pas de loyer modéré = pas d’avantage fiscal ; pas de DPE performant = dossier refusé.
Ces deux piliers sont indissociables du futur statut bailleur privé.

Les avantages fiscaux (et patrimoniaux) du statut bailleur privé

Un amortissement puissant et lisible

  • 80 % du prix du bien (hors terrain) est amortissable.
  • Taux projeté : 4 % par an pendant 20 ans – soit 100 % d’amortissement en vingt ans, ou 2 %/an sur quarante ans selon les dernières pistes parlementaires.
  • L’amortissement vient diminuer directement le revenu foncier imposable, sans plafond annuel (contrairement au Pinel).

En pratique : un T3 acheté 250 000 € (dont 40 000 € de valeur terrain) permettrait de déduire ≈ 8 400 €/an (4 % × 210 000 €) de vos loyers.

Déduction élargie des charges

En plus de l’amortissement, restent déductibles :

  • Intérêts d’emprunt (crédit, caution, assurance PNO),
  • Frais de gestion (agence, syndic, comptable),
  • Travaux d’entretien ou de rénovation énergétique,
  • Charges locatives non récupérées.

Ces postes se cumulent avec l’amortissement dans le cadre du régime réel foncier.

Bonus fiscal pour les loyers modérés

Si vous fixez un loyer au moins 15 % sous le marché local :

  • Le taux d’amortissement serait majoré (proposition : +0,5 pt),
  • Ou un abattement complémentaire s’appliquerait sur les loyers perçus.

Résultat :

  • Plus de déduction chaque année,
  • Rentabilité nette préservée malgré la décote de loyer.

Amortissement accéléré des gros travaux

Pour l’ancien, les dépenses énergétiques (isolation, pompe à chaleur, VMC double flux…) seraient amorties sur 20 ans au lieu de la durée classique (20 + durée du bâti). Cela améliore le cash-flow dès la première année.

Stabilité fiscale et visibilité long terme

  • Contrairement aux dispositifs à crédit d’impôt (Pinel, Denormandie), l’amortissement est un mécanisme comptable inscrit dans le CGI.
  • Aucune « clause de rabot » n’est prévue dans les scénarios budgétaires à 5 ans.
  • Le dispositif est ouvert au neuf comme à l’ancien, évitant le télescopage des réformes.

Simulation express (location nue, TMI 30 %)

Sans dispositif Avec statut bailleur privé
Loyers bruts (12 mois) 13 200 € 13 200 €
Charges & intérêts – 5 000 € – 5 000 €
Amortissement — 8 400 €
Revenu foncier taxable 8 200 € – 200 €
IR + PS (30 % + 17,2 %) 3 886 € 0 €
Économie d’impôt annuelle — ≈ 3 900 €

À retenir : grâce à l’amortissement et à la déduction élargie des charges, le statut bailleur privé peut entièrement neutraliser l’impôt sur vos revenus fonciers… tout en participant à la rénovation énergétique et à la modération des loyers.

Obligations & contraintes du statut bailleur privé

Résumé des obligations et risques

Pilier Exigence-clé Risque en cas de manquement
Loyers modérés Fixer un loyer ≈ 80 % du marché (décote de 10 – 20 % selon la zone) ; bonus fiscal si –15 % ou plus Remboursement du trop-perçu au locataire + reprise de l’amortissement et amende DGCCRF (jusqu’à 5 000 € pour une personne physique)
Performance énergétique • Neuf : conformité RE 2020
• Ancien : atteindre un DPE A ou B après travaux 		Suspension de l’avantage fiscal + interdiction de louer tant que le DPE n’est pas conforme
Engagement de location Louer 6 ans minimum, prolongeable par tranches de 3 ans Reprise intégrale des déductions + pénalité projetée 5 % des loyers encaissés
Formalisme fiscal Déposer chaque année le formulaire 2044-EB, choisir le régime réel et conserver bail, quittances, DPE, devis Redressement + intérêts de retard (taux légal)
Décence & entretien Respecter les critères de décence (surface, ventilation, sécurité) et assurer l’entretien courant Mise en demeure préfectorale, astreinte jusqu’à 1 000 €/jour

Plafonds de loyers : comment rester dans les clous ?

  1. Identifiez le loyer médian de référence (Observatoire local ou arrêté préfectoral en zone tendue).
  2. Appliquez la décote :
    • – 20 % en zones A bis / A
    • – 15 % en zone B1
    • – 10 % dans le reste du territoire
  3. Indiquez clairement “Statut bailleur privé – loyer modéré” dans l’annonce : c’est un jalon que les contrôleurs vérifieront.

Exigences énergétiques renforcées

  • Audit énergétique obligatoire avant signature du bail pour les biens anciens (travaux amortis sur 20 ans).
  • DPE opposable joint au bail, soumis à contrôle aléatoire dans les trois premières années d’option.
  • Les logements classés F & G sont exclus du dispositif : aucun amortissement tant que le DPE n’est pas remonté.

Contrôles & sanctions — le « garde-fou » du dispositif

  • Contrôle fiscal : l’administration peut réclamer jusqu’à six ans de pièces justificatives (bail, grilles de loyers, factures travaux).
  • DGCCRF : contrôle des loyers et de l’affichage des DPE ; amendes administratives immédiates.
  • Reprise d’avantage : en cas de rupture anticipée ou fausse déclaration : restitution des amortissements + intérêts + pénalité 5 %.

Statut bailleur privé vs LMNP et Denormandie

Résumé des obligations et risques

Tableau comparatif des dispositifs

Critère Statut bailleur privé Pinel (fin 2024) LMNP (location meublée) Denormandie (ancien rénové)
Type de location Nue (revenus fonciers) Nue Meublée (BIC) Nue
Avantage fiscal Amortissement linéaire 4 %/an sur 20 ans (80 % du prix hors terrain) Réduction d’impôt (9 % → 14 % du prix) Amortissement comptable + micro-BIC ou réel Réduction d’impôt (12 % → 21 % du prix)
Durée d’engagement 6 ans min., prorogeable 3 ans 6, 9 ou 12 ans Pas d’engagement, mais réintégration de l’amortissement à la revente 6, 9 ou 12 ans
Plafonds de loyers ≈ 80 % du marché (bonus si –15 %) ≈ 70 % du marché Aucun (mais meublé) Idem Pinel (zone ciblée)
Exigence énergétique DPE A/B (C si tolérance) RE 2020 pour le neuf Aucune spécifique (hors décence) Travaux ≥ 25 % du prix ; gain DPE ≥ 2 classes
Calendrier Entrée en vigueur 1ᵉʳ janv. 2026 Derniers achats au 31 déc. 2024 Régime pérenne mais durci à la revente (réintégration des amortissements) Prorogé jusqu’au 31 déc. 2026 (art. 72 Loi 2024)
Cible principale Bailleur « classique » voulant louer nue avec visibilité longue Investisseur neuf en zones tendues Investisseur recherchant le rendement immédiat du meublé Investisseur-rénovateur de centres-villes anciens

Quand choisir quel dispositif ?

  • Statut bailleur privé : vous visez la pierre-papier longue durée, sans meublé → amortissement, visibilité, applicable partout (dès 2026).
  • LMNP : vous cherchez du rendement rapide et gérez des meublés étudiants ou saisonniers → garde l’avantage, malgré la contrainte fiscale à la revente.
  • Denormandie : vous rénovez un immeuble ancien en hyper-centre → offre un combo subvention/réduction d’impôt, prolongé jusqu’en 2026.

Impact attendu sur le marché locatif et la stratégie des investisseurs

Un retour des bailleurs vers la location nue

La combinaison amortissement + visibilité sur 20 ans fait de la location nue un rival crédible du meublé – aujourd’hui plébiscité pour son régime LMNP. Les analystes de la FNAIM estiment qu’une part des 13 % de meublés longue durée pourrait « rebasculer » vers la location nue dès 2026, parce que l’avantage comptable deviendra équivalent sans la lourdeur de la gestion meublée.

Effet direct sur l’offre de logements

  • + 140 000 à 180 000 logements nus supplémentaires sur cinq ans, selon la projection basse du ministère (scénario PLF 2026).
  • La décote de loyer (–10 à –20 %) devrait soulager les classes moyennes dans les zones les plus tendues :
    • Île-de-France
    • Côte d’Azur
    • Genevois français (loyers > 12 €/m² en moyenne)

Accélération de la rénovation énergétique

Sur 7,7 millions de logements locatifs privés, environ 1,3 million sont encore classés F ou G. L’obligation d’atteindre un DPE B (ou C après travaux) et l’amortissement accéléré des rénovations devraient injecter ≈ 8 milliards € de travaux par an dans la filière bâtiment entre 2026 et 2030.

Tensions locatives : un répit, pas une panacée

Malgré l’apport d’offre, la France part de très loin : le taux de vacance n’est que de 8 % au 1ᵉʳ janvier 2024, et la pénurie de biens disponibles reste aiguë dans les métropoles étudiantes. À Paris, une seule annonce peut recevoir plusieurs dizaines de dossiers en quelques heures.

Conclusion opérationnelle : le statut bailleur privé calmera la flambée des loyers, mais il ne suffira pas à lui seul à résorber la crise du logement neuf sans un rebond significatif de la construction.

Prix et volumes de transactions

Selon la conférence FNAIM « De la crise à la reprise » (janv. 2025), la correction des prix amorcée en 2024 devrait toucher un plancher au 1ᵉʳ semestre 2025, avant une légère hausse (+1 %) au second semestre.

La perspective d’un dispositif fiable pour la location nue est citée comme facteur de reprise, avec un scénario à +6 % de transactions en 2025 (≈ 825 000 ventes).

FAQ – Questions fréquentes

1. Dois-je créer une SCI pour profiter du statut ?
Non. Le dispositif vise d’abord les personnes physiques. Une SCI à l’impôt sur le revenu (IR) y aura aussi accès, mais pas une SCI soumise à l’IS.
2. Puis-je cumuler le statut bailleur privé et le déficit foncier ?
Oui : les déficits non couverts par l’amortissement pourront toujours être reportés 10 ans, dans la limite de 10 700 € par an sur le revenu global.
3. L’éligibilité DPE A ou B s’applique-t-elle au parking et à la cave ?
Non : seuls les m² habitables sont concernés. Les annexes comptent pour le calcul de surface mais ne sont pas notées au DPE.
4. Comment connaître le loyer plafond exact dans ma ville ?
Référez-vous à l’Observatoire local des loyers (ou à l’arrêté préfectoral d’encadrement si votre commune est en zone tendue). Décotez ensuite de 10 à 20 % selon la zone.
5. Qu’arrive-t-il si mon locataire quitte le logement avant 6 ans ?
Aucun risque : vous disposez d’un délai de remise en location de 12 mois pour trouver un nouveau locataire sans perdre l’avantage fiscal.
6. Puis-je louer à un membre de ma famille ?
Oui, à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal et que le loyer respecte le plafond prévu.
7. Les travaux de rafraîchissement (peinture, sol) sont-ils amortissables ?
Oui : classés en entretien-réparation, ils se déduisent immédiatement. Les travaux d’amélioration énergétique profitent en plus de l’amortissement accéléré sur 20 ans.
8. Quelle est la fiscalité à la revente ?
Vous restez soumis au régime classique des plus-values immobilières (exonération totale après 22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux). L’amortissement pratiqué n’est pas réintégré.
9. Puis-je transformer le bien en meublé après 6 ans ?
Oui, dès que l’engagement initial est respecté : il faudra alors appliquer la fiscalité LMNP et faire un nouveau bail meublé.