Dispositif Jeanbrun

Conditions et engagements

Obligations de location, option irrévocable, sanctions en cas de manquement, cas particuliers (SCI, démembrement) et démarches déclaratives.

Rappel Les informations présentées sont basées sur la version adoptée par l'Assemblée nationale en janvier 2026. Le dispositif est soumis à l'adoption définitive du projet de loi de finances 2026 et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.

Vue d'ensemble des conditions d'éligibilité

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, l'investisseur doit respecter un ensemble de conditions portant sur le bien, la location et les ressources du locataire.

Le bien

Conditions sur le logement

  • Situé dans un bâtiment d'habitation collectif
  • Neuf, VEFA ou construit par l'investisseur (volet 1)
  • Ou ancien réhabilité avec travaux importants (volet 2)
  • Pour l'ancien : travaux ≥ 30 % du prix d'acquisition
  • Pour l'ancien : atteinte des classes A ou B du DPE après travaux
La location

Conditions sur la mise en location

  • Logement loué nu à usage d'habitation principale
  • Location effective et continue pendant 9 ans minimum
  • Respect des plafonds de loyer selon la zone
  • Respect des plafonds de ressources du locataire
  • Prise d'effet du bail dans les 12 mois suivant l'achèvement

Engagement de location — 9 ans minimum

Le bénéfice de l'amortissement est conditionné à un engagement de location de 9 ans minimum. Le propriétaire s'engage à :

  1. Louer le logement nu à usage d'habitation principale
    La location meublée ou à usage autre que d'habitation principale est exclue du dispositif.
  2. Louer de manière effective et continue pendant 9 ans
    L'engagement porte sur 9 années consécutives. Les périodes de vacance locative doivent être limitées.
  3. Respecter les plafonds de loyer et de ressources
    Les plafonds varient selon la zone géographique et le type de location choisi (intermédiaire, sociale, très sociale).
  4. Ne pas louer à un membre de son foyer fiscal
    Le locataire ne peut pas être rattaché au foyer fiscal de l'investisseur.
  5. Ne pas louer à un parent ou allié jusqu'au 2e degré inclus
    Sont concernés : parents, enfants, frères et sœurs, grands-parents, petits-enfants. Les beaux-parents sont inclus.
Délai de mise en location Le logement doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble (ou d'achèvement des travaux pour l'ancien), ou de son acquisition si elle est postérieure. Les ressources du locataire sont appréciées à la date de conclusion du bail.

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Option pour le dispositif et irrévocabilité

Le bénéfice du dispositif est subordonné à une option formelle qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure).

Attention — Option irrévocable Cette option est irrévocable pour le logement considéré. Une fois l'engagement pris, il n'est plus possible de revenir en arrière. Assurez-vous de bien comprendre l'intégralité des engagements avant de l'exercer.

Ce que l'irrévocabilité implique concrètement

  • Vous ne pouvez pas revenir au régime fiscal de droit commun pendant les 9 ans
  • Vous ne pouvez pas changer de type de location (intermédiaire / sociale / très sociale) après l'option
  • Tout manquement aux engagements déclenche la reprise des amortissements (voir ci-dessous)

Sanctions en cas de non-respect des engagements

En cas de non-respect de l'un des engagements, le revenu net foncier de l'année concernée est majoré du montant total des amortissements déduits.

Mécanisme du quotient

La majoration ne s'effectue pas brutalement. Elle utilise le mécanisme dit du « quotient » :

  1. Le montant total des amortissements déduits est divisé par le nombre d'années pendant lesquelles l'amortissement a été déduit (quotient)
  2. Ce quotient est ajouté au revenu global pour calculer l'impôt supplémentaire
  3. Le supplément d'impôt ainsi calculé est multiplié par le nombre d'années de déduction
Cas d'exonération de la sanction La majoration ne s'applique pas dans les circonstances suivantes (force majeure) :
  • Invalidité du contribuable (2e ou 3e catégorie)
  • Licenciement du contribuable
  • Décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune

Cas particulier — Investissement via une société

Le dispositif Jeanbrun s'applique dans les mêmes conditions lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI à l'IR, par exemple).

Conditions spécifiques pour les investissements en société

  • Le porteur de parts doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de la période de 9 ans
  • Si un logement est loué à l'un des associés ou à un membre du foyer fiscal d'un associé, ce dernier ne peut pas bénéficier de la déduction
  • Ne pas louer à un membre du foyer fiscal d'un associé
  • Ne pas louer à un parent ou allié jusqu'au 2e degré inclus d'un associé

Cas particulier — Démembrement de propriété

Règle générale La déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable aux revenus des logements ou des titres dont le droit de propriété est démembré (usufruit / nue-propriété séparés).

Exception : décès d'un époux

Lorsque le transfert de propriété ou le démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du logement ou titulaire de l'usufruit peut demander la reprise du dispositif pour la période restant à courir.

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Logements exclus du dispositif

Le dispositif Jeanbrun n'est pas applicable aux biens suivants :

  • Immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques
  • Immeubles ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine
  • Logements pour lesquels le propriétaire bénéficie déjà du dispositif Denormandie (Art. 199 tervicies)
  • Logements pour lesquels le propriétaire bénéficie déjà du dispositif Cosse / Loc'Avantages (Art. 199 undecies C)

Incompatibilités et exclusivités

Le dispositif Jeanbrun est exclusif pour un même logement des dispositifs suivants. Il est impossible de le cumuler avec ces mécanismes pour un même bien immobilier.

Volet neuf

Dispositifs incompatibles

  • Article 199 undecies C — Dispositif Cosse / Loc'Avantages
Volet ancien

Dispositifs incompatibles

  • Article 199 undecies A — Dispositif Malraux
  • Article 199 undecies C — Dispositif Cosse
  • Article 199 tervicies — Dispositif Denormandie
  • Article 199 novovicies — Dispositif Loc'Avantages
Attention Vous ne pouvez pas cumuler le dispositif Jeanbrun avec ces autres dispositifs pour un même bien immobilier. Vérifiez le statut de chaque bien avant d'opter pour le dispositif.

Démarches et déclarations fiscales

Option pour le dispositif

L'option pour le dispositif Jeanbrun doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure).

Important Cette option est irrévocable. Assurez-vous de bien comprendre l'intégralité des engagements avant de l'exercer.

Déclarations annuelles

Chaque année, vous devrez déclarer vos revenus fonciers en remplissant la déclaration n° 2044 (revenus fonciers) ou n° 2044 spéciale selon votre situation. Les modalités précises de déclaration seront communiquées par l'administration fiscale après l'adoption définitive de la loi.

Justificatifs à conserver

Il est fortement recommandé de conserver pendant toute la durée de l'engagement (et au-delà) les documents suivants :

Documents liés au bien

  • L'acte d'acquisition du bien
  • Les factures des travaux (pour l'ancien)
  • Les DPE avant et après travaux (pour l'ancien)
  • Les justificatifs des travaux de rénovation énergétique
  • Les factures des charges déductibles

Documents liés à la location

  • Les baux de location et leurs avenants
  • Les justificatifs de ressources des locataires
  • Les quittances de loyer
  • Les avis d'imposition des locataires (vérification des plafonds de ressources)
Guide gratuit — 29 pages

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Récapitulatif des conditions et engagements

Condition / Engagement Détail
Type de bien Logement dans un bâtiment d'habitation collectif (neuf ou ancien réhabilité)
Période d'acquisition Entre la publication de la loi de finances 2026 et le 31 décembre 2028
Durée d'engagement 9 ans minimum, de manière effective et continue
Type de location Location nue à usage d'habitation principale uniquement
Plafonds de loyer Respecter les plafonds fixés par décret selon la zone et le type de location
Plafonds de ressources Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser les seuils en vigueur
Liens avec le locataire Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un parent / allié jusqu'au 2e degré inclus
Option fiscale Exercée lors de la déclaration de l'année d'achèvement — irrévocable
DPE (pour l'ancien) Atteindre les classes A ou B après travaux
Travaux (pour l'ancien) Minimum 30 % du prix d'acquisition