Principe de l'amortissement fiscal
Le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal, et non sur une réduction d'impôt forfaitaire comme c'était le cas avec le Pinel. Cet amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus fonciers.
L'amortissement fiscal permet de déduire une partie du prix d'acquisition (hors foncier) du logement chaque année pendant la durée de l'engagement de location. Cette déduction vient réduire le revenu foncier imposable.
Exemple de calcul de la base amortissable
- Prix d'acquisition : 250 000 €
- Part du foncier (20 %) : 50 000 €
- Base amortissable (80 %) : 200 000 €
Plafond économique (location intermédiaire)
La limite de déduction de 8 000 €/an est atteinte à partir de :
(8 000 € / 3,5 %) / 80 % = 285 714 €
Au-delà de ce seuil, l'amortissement calculé ne génère plus d'avantage fiscal supplémentaire.
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Télécharger le guide gratuitementTaux d'amortissement — Logements neufs
Les taux d'amortissement varient selon le type de location choisi. Plus le loyer pratiqué est social, plus le taux d'amortissement est élevé.
| Type de location | Taux annuel | Plafond annuel standard | Plafond majoré * |
|---|---|---|---|
| Location intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € | Non applicable |
| Location sociale | 4,5 % | 10 000 € | 12 000 € |
| Location très sociale | 5,5 % | 12 000 € | 16 000 € |
| * Le plafond est majoré de 2 000 € pour la location sociale et de 4 000 € pour la location très sociale lorsque 50 % au moins des revenus bruts du foyer fiscal proviennent de ces locations. | |||
Taux d'amortissement — Logements anciens avec travaux
Pour les logements anciens réhabilités, les taux sont légèrement inférieurs à ceux applicables au neuf.
| Type de location | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Location intermédiaire | 3,0 % | 10 700 € |
| Location sociale | 3,5 % | |
| Location très sociale | 4,0 % |
Déficit foncier majoré — Dispositif complémentaire distinct
Le projet de loi de finances 2026 prolonge également jusqu'au 31 décembre 2027 le dispositif permettant d'imputer un déficit foncier jusqu'à 21 400 € par an (au lieu de 10 700 € habituellement) sur le revenu global pour les travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre les classes A ou B du DPE.
Les modalités précises d'articulation entre ce dispositif et l'amortissement Jeanbrun pour l'ancien restent à clarifier par l'administration fiscale. Consultez un expert pour comprendre comment ces deux dispositifs s'articulent.
Imputation sur le revenu global — Nouveauté majeure
En pratique, lorsque le cumul des charges déductibles et de l'amortissement génère un déficit sur les revenus fonciers, ce déficit peut s'imputer sur l'ensemble des revenus du foyer (salaires, revenus de gérance, etc.), réduisant ainsi l'assiette imposable globale.
Illustration de l'imputation
- Revenus fonciers bruts : 10 800 €
- Charges déductibles : 7 000 €
- Amortissement : 7 000 €
Ce déficit de 3 200 € vient réduire votre revenu imposable global
Simulations chiffrées
Les simulations suivantes sont basées sur un investissement de 200 000 € en location intermédiaire sur 9 ans, avec une revalorisation des loyers de 1,5 % par an.
TMI 30 % — Sans bénéfices fonciers antérieurs
| Poste | Avant le dispositif Jeanbrun | Avec le dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 200 000 € | 200 000 € |
| Base amortissable | 0 € | 160 000 € |
| Loyers perçus sur 9 ans * | 83 109 € | 83 109 € |
| Amortissement sur 9 ans | 0 € | 50 400 € |
| Intérêts déductibles sur 9 ans | 52 200 € | 52 200 € |
| Charges (TF, ass, gestion) | 16 622 € | 16 622 € |
| Revenus fonciers imposables | 14 287 € | −36 113 € |
| Impôts sur les revenus fonciers ** | 6 743 € | 0 € |
| Imputation sur le revenu global *** (économie supplémentaire sur l'IR) | — | −10 834 € |
TMI 41 % — Sans bénéfices fonciers antérieurs
| Poste | Avant le dispositif Jeanbrun | Avec le dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 200 000 € | 200 000 € |
| Base amortissable | 0 € | 160 000 € |
| Loyers perçus sur 9 ans * | 83 109 € | 83 109 € |
| Amortissement sur 9 ans | 0 € | 50 400 € |
| Intérêts déductibles sur 9 ans | 52 200 € | 52 200 € |
| Charges (TF, ass, gestion) | 16 622 € | 16 622 € |
| Revenus fonciers imposables | 14 287 € | −36 113 € |
| Impôts sur les revenus fonciers ** | 8 315 € | 0 € |
| Imputation sur le revenu global *** (économie supplémentaire sur l'IR) | — | −14 806 € |
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Télécharger le guide gratuitementTMI 30 % — Avec bénéfices fonciers antérieurs (27 000 €)
| Poste | Avant le dispositif Jeanbrun | Avec le dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Bénéfices fonciers antérieurs | 27 000 € | 27 000 € |
| Base amortissable | 0 € | 160 000 € |
| Loyers perçus sur 9 ans * | 83 109 € | 83 109 € |
| Amortissement sur 9 ans | 0 € | 50 400 € |
| Intérêts déductibles sur 9 ans | 52 200 € | 52 200 € |
| Charges (TF, ass, gestion) | 16 622 € | 16 622 € |
| Revenus fonciers imposables | 41 287 € | −9 113 € |
| Impôts sur les revenus fonciers ** | 19 487 € | 0 € |
| Imputation sur le revenu global *** (économie supplémentaire sur l'IR) | — | −2 734 € |
TMI 41 % — Avec bénéfices fonciers antérieurs (27 000 €)
| Poste | Avant le dispositif Jeanbrun | Avec le dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Bénéfices fonciers antérieurs | 27 000 € | 27 000 € |
| Base amortissable | 0 € | 160 000 € |
| Loyers perçus sur 9 ans * | 83 109 € | 83 109 € |
| Amortissement sur 9 ans | 0 € | 50 400 € |
| Intérêts déductibles sur 9 ans | 52 200 € | 52 200 € |
| Charges (TF, ass, gestion) | 16 622 € | 16 622 € |
| Revenus fonciers imposables | 41 287 € | −9 113 € |
| Impôts sur les revenus fonciers ** | 19 487 € | 0 € |
| Imputation sur le revenu global *** (économie supplémentaire sur l'IR) | — | −3 736 € |
* Revalorisation du loyer de 1,5 % par an. ** Imposition des revenus fonciers au taux TMI + Prélèvements sociaux (17,2 %) soit 47,2 %. *** Economie d'impôt calculée sur le revenu foncier × TMI.
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En cas de revente — Avant l'engagement de 9 ans
Mécanisme de la reprise — Le quotient
La reprise ne s'effectue pas brutalement. Les amortissements sont divisés par le nombre d'années de déduction. Ce quotient s'ajoute au revenu habituel pour calculer l'impôt. Le supplément d'impôt est ensuite multiplié par le nombre d'années.
Exemple — Revente après 6 ans
Situation :
- Achat : 250 000 € (dont 50 000 € de foncier)
- Base amortissable : 200 000 €
- Taux : 3,5 % (location intermédiaire)
- Amortissement annuel : 7 000 €
- Durée avant revente : 6 ans
- Total amorti : 6 × 7 000 = 42 000 €
- TMI : 30 %
Calcul de la reprise :
- Quotient : 42 000 € ÷ 6 = 7 000 €
- Cotisation supplémentaire : 7 000 € × 30 % = 2 100 €
- Impôt de reprise total : 2 100 € × 6 ans = 12 600 €
Soit exactement 30 % des amortissements déduits
Imposition sur la plus-value immobilière
En plus de la reprise, la plus-value immobilière reste imposable. Le prix d'acquisition est majoré de 7,5 % pour les frais d'acquisition et de 15 % pour les travaux (dès que le bien est détenu depuis plus de 5 ans). Ces majorations sont ensuite diminuées des amortissements déduits.
Calcul de la plus-value — Revente à 280 000 € après 6 ans
- Prix d'achat : 250 000 €
- Frais 7,5 % : 18 750 €
- Travaux 15 % : 37 500 €
- Prix majoré : 250 000 + 18 750 + 37 500 = 306 250 €
- Amortissements déduits : 6 × 7 000 = 42 000 €
- Prix corrigé : 306 250 − 42 000 = 264 250 €
- Plus-value brute : 280 000 − 264 250 = 15 750 €
| Impôt | Abattement | Base taxable | Taux | Montant |
|---|---|---|---|---|
| IR | 6 % | 15 750 × (1 − 0,06) = 14 805 € | 19 % | 2 813 € |
| PS | 1,65 % | 15 750 × (1 − 0,0165) = 15 490 € | 17,2 % | 2 664 € |
Coût total de la revente après 6 ans : 18 077 €
Cas d'exonération de la reprise
La reprise des amortissements ne s'applique pas dans les cas suivants (la plus-value reste cependant imposable) :
- Invalidité (2e ou 3e catégorie)
- Licenciement du contribuable
- Décès du contribuable ou de son conjoint
Rappel : Abattements pour durée de détention
| Impôt sur le revenu | |
|---|---|
| Durée de détention | Abattement annuel |
| Jusqu'à la 5e année | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % |
| 22e année révolue | Exonération |
| Prélèvements sociaux | |
|---|---|
| Durée de détention | Abattement annuel |
| Jusqu'à la 5e année | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 1,65 % |
| 22e année révolue | 1,6 % |
| Au-delà de la 22e année | 9 % |
| Au-delà de la 30e année | Exonération |
En cas de revente — Après l'engagement de 9 ans
Réintégration des amortissements dans la plus-value
Les amortissements déduits sont toutefois réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Le prix d'acquisition est majoré de 7,5 % pour les frais et de 15 % pour les travaux, puis diminué des amortissements déduits.
Exemple — Revente à 320 000 € après 12 ans
- Amortissements déduits : 7 000 € × 12 = 84 000 €
- Prix majoré : 250 000 + 18 750 + 37 500 = 306 250 €
- Prix corrigé : 306 250 − 84 000 = 222 250 €
- Plus-value brute : 320 000 − 222 250 = 97 750 €
| Impôt | Plus-value | Abattement | Base taxable | Taux | Montant |
|---|---|---|---|---|---|
| IR | 97 750 € | 42 % | 56 695 € | 19 % | 10 772 € |
| PS | 97 750 € | 11,55 % | 86 457 € | 17,2 % | 14 871 € |
Au total, la revente après 12 ans de détention coûte 25 643 €