Bordeaux en un coup d'œil
Fiche Jeanbrun — Bordeaux
Zone A| Zone pour plafonds de loyer | A |
| Population ville (Bordeaux) | ≈ 268 000 hab |
| Étudiants métropole | ≈ 100 000 |
| Prix m2 moyen (appartement) | 2 830 - 5 988 €/m² (août 2026) |
| Loyer de marché moyen (non meublé) | ≈ 17,1 €/m² |
| Plafond Jeanbrun — location intermédiaire (zone A) | 14,49 €/m² |
| Tension locative | Très forte |
| Rendement brut estimé | 3 – 5 % |
| Encadrement des loyers | En vigueur (ville de Bordeaux, depuis 2022) |
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Métropole classée au patrimoine mondial de l'UNESCO, Bordeaux combine un bassin d'emploi porté par l'aéronautique, la filière vin et le numérique, l'un des plus grands campus universitaires de France et une position stratégique à 2h04 de Paris en TGV, qui soutiennent la demande locative sur le long terme.
Un pôle aéronautique et viticole de rang mondial
- Pôle aéronautique et de défense majeur : Dassault Aviation, Thales, Safran, ArianeGroup (bassin de Mérignac)
- Place de Bordeaux, référence mondiale du négoce et de l'export de vin
- Écosystème numérique en croissance : Bordeaux Technowest, Darwin (rive droite)
- Paris à 2h04 en TGV, favorisant les profils pendulaires et le télétravail partiel
L'un des plus grands campus de France
- ≈ 100 000 étudiants, dont l'Université de Bordeaux, Bordeaux Montaigne, Sciences Po Bordeaux et Kedge Business School
- Campus de Talence-Pessac-Gradignan, l'un des plus grands campus universitaires d'un seul tenant en Europe
- Forte demande sur les petites surfaces (studios, T1, T2) proches tramway et campus
- Vacance locative structurellement basse sur ce segment
Des quartiers en pleine transformation
- Euratlantique : 738 hectares autour de la gare Bordeaux Saint-Jean, l'une des plus vastes opérations d'aménagement urbain d'Europe
- Bastide-Niel : reconversion de friches ferroviaires sur la rive droite, adossée à l'écosystème Darwin
- Ginko à Bacalan : écoquartier construit autour des anciens Bassins à flot et de la Cité du Vin
Une correction de prix après le pic de 2020
Après un pic en 2020, les prix bordelais se sont sensiblement corrigés puis stabilisés, avec une baisse de 8.5 % sur 5 ans (MeilleursAgents).
Les écarts restent marqués entre les Chartrons ou le centre historique et les quartiers en devenir comme Bacalan ou Bastide-Niel, un contexte qui impose une sélection fine des quartiers pour un investissement de long terme sur 9 ans.
Le dispositif Jeanbrun appliqué à Bordeaux
Le mécanisme du dispositif Jeanbrun s'applique à Bordeaux exactement comme sur le reste du territoire. Le plafond de loyer intermédiaire pour la zone A en 2026 est de 14.41 €/m². Les plafonds de loyer des locations sociales et très sociales relèvent du dispositif Loc'Avantages et sont définis au niveau de la commune (voir le détail complet et leur méthode d'actualisation sur la page Plafonds).
À Bordeaux, l'essentiel des arbitrages porte donc sur le choix du quartier et le niveau de loyer, dans un marché où l'encadrement des loyers peut par endroits abaisser le plafond réellement applicable en dessous du plafond national.
Plafonds applicables à Bordeaux (zone A)
Bordeaux relève de la zone A, le même zonage que le dispositif Pinel — identique à celui de Lyon, Marseille ou Lille, et partagé avec les principales communes de Bordeaux Métropole (Mérignac, Pessac, Talence, Bègles). Le plafond de loyer intermédiaire pour la zone A en 2026 est de 14.41 €/m².
Les plafonds de loyer des locations sociales et très sociales relèvent du dispositif Loc'Avantages et sont définis au niveau de la commune (voir le détail complet et leur méthode d'actualisation sur la page Plafonds).
| Catégorie de location | Taux d'amortissement (neuf) | Taux d'amortissement (ancien) | Plafond annuel amortissement |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3.5 % | 3 % | 8 000 € |
| Sociale | 4.5 % | 4 % | 10 000 € |
| Très sociale | 5.5 % | 4,5 % | 12 000 € |
| Composition du foyer | Intermédiaire | Sociale | Très sociale |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 32 463 € | 17 855 € |
| Couple | 66 276 € | 48 521 € | 29 114 € |
| + 1 personne à charge | 79 666 € | 58 324 € | 34 995 € |
| + 2 personnes à charge | 95 427 € | 69 863 € | 38 635 € |
| + 3 personnes à charge | 112 968 € | 82 705 € | 45 490 € |
| + 4 personnes à charge | 127 122 € | 93 072 € | 51 190 € |
| Majoration dès la 5e | + 14 164 € | + 10 371 € | + 5 703 € |
Méthode de calcul du loyer maximum
Surface utile = surface habitable + 50 % des surfaces annexes (plafonnées à 8 m²). Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface utile), plafonné à 1,2.
Exemple chiffré — T2 de 46 m² à Saint-Michel, location intermédiaire
- Surface habitable : 46 m², balcon de 4 m² → 50 % = 2 m²
- Surface utile : 46 + 2 = 48 m²
- Coefficient : 0,7 + (19 / 48) = 0,7 + 0,396 = 1,096
- Plafond zone A (intermédiaire) : 14,49 €/m²
- Loyer maximum : 14,49 × 48 × 1,096 = 762 €/mois
Encadrement des loyers à Bordeaux : quelle articulation avec le plafond Jeanbrun ?
Pour un logement Jeanbrun situé à Bordeaux, le loyer effectivement pratiqué doit respecter le plus contraignant des deux plafonds :
- le plafond du dispositif Jeanbrun pour la zone A et la catégorie de location choisie (intermédiaire, sociale, très sociale) ;
- le loyer de référence majoré de l'encadrement des loyers, propre au secteur géographique, à l'époque de construction et au nombre de pièces du logement.
| Secteur | Loyer référence majoré (encadrement) | Plafond Jeanbrun intermédiaire | Plafond applicable |
|---|---|---|---|
| Chartrons / Centre historique | ≈ 17,80 €/m² | 14,49 €/m² | Jeanbrun (plus bas) |
| Saint-Michel / Capucins | ≈ 14,90 €/m² | 14,49 €/m² | Jeanbrun (plus bas) |
| Bastide-Niel | ≈ 13,20 €/m² | 14,49 €/m² | Encadrement (plus bas) |
| Bacalan | ≈ 12,60 €/m² | 14,49 €/m² | Encadrement (plus bas) |
Valeurs illustratives arrondies. Le loyer de référence majoré exact doit être vérifié secteur par secteur auprès de l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Bordelaise (OLAB) avant la signature du bail — c'est une vérification que les autres dispositifs ne mentionnent pas et qui peut réduire de façon significative le loyer réellement perceptible dans certains secteurs.
Quartiers à cibler à Bordeaux
Quartier Saint-Jean
Profil : jeunes cadres, pendulaires Paris/Toulouse. 2 777 - 5 477 €/m²
Ancien haut de gamme, bord de Garonne
Profil : jeunes actifs, couples CSP+.
3 108 – 6 549 €/m²
Quartier populaire en pleine gentrification
Profil : étudiants, jeunes actifs.
2 977 - 5 733 €/m²
Rive droite en pleine transformation
Profil : jeunes actifs, familles.
2 794 - 5 901 €/m²
Meilleur rapport prix / rendement
Profil : familles modestes, jeunes actifs.
2 054 - 5 230 €/m²
Quartier résidentiel proche campus
Profil : étudiants, jeunes actifs. 2 533 - 5 787 €/m²
Neuf ou ancien rénové à Bordeaux ?
Le dispositif Jeanbrun à Bordeaux peut se faire dans le neuf ou l'ancien à rénover, avec un contraste marqué entre la grande opération d'aménagement d'Euratlantique et le bâti historique en pierre du centre-ville et des échoppes bordelaises.
Neuf / VEFA à Bordeaux
L'offre neuve se concentre principalement sur Euratlantique et le secteur Belcier / Saint-Jean, ainsi que sur les écoquartiers Ginko (Bacalan) et Bastide-Niel (rive droite).
- Taux d'amortissement plus élevé (3,5 % à 5,5 % selon catégorie)
- Aucun seuil de travaux à justifier
- Performance énergétique déjà conforme (RE2025)
Ancien avec travaux à Bordeaux
Bordeaux dispose d'un parc ancien important, notamment aux Chartrons, à Saint-Michel et à Bacalan — immeubles en pierre de taille et échoppes bordelaises typiques, souvent antérieurs à 1948, avec un fort potentiel de travaux et de gain de DPE.
- Travaux ≥ 30 % du prix d'acquisition, objectif DPE A ou B après travaux
- Ticket d'entrée souvent nettement inférieur au neuf, notamment à Bacalan et Bastide-Niel
- Cumul possible avec MaPrimeRénov', CEE et dispositifs de rénovation urbaine ciblés
Le dispositif Jeanbrun en détail, applicable à Bordeaux
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Questions fréquentes — Loi Jeanbrun à Bordeaux
Quel apport prévoir pour investir en loi Jeanbrun à Bordeaux ?
Bordeaux est-elle en zone A du dispositif Jeanbrun ?
Quels quartiers de Bordeaux privilégier ?
Bordeaux est-elle concernée par l'encadrement des loyers ?
Quel rendement net peut-on espérer à Bordeaux avec le dispositif Jeanbrun ?
Faut-il investir dans le neuf ou dans l'ancien rénové à Bordeaux ?
Le dispositif Jeanbrun à Bordeaux est-il cumulable avec d'autres aides ?
Poursuivre la recherche
D'autres communes de Bordeaux Métropole relèvent également de la zone A ou B1. Les fiches dédiées sont en cours de publication :