Marseille en un coup d'œil
Fiche Jeanbrun — Marseille
Zone A| Zone Jeanbrun / Pinel | A |
| Population centre-ville | ≈ 870 000 hab |
| Population Métropole | ≈ 1,9 million hab |
| Étudiants intra-muros | ≈ 60 000 |
| Prix moyen ancien appartement | ≈ 3 620 €/m² (2 196 – 5 503 €/m²) |
| Loyer de marché moyen (non meublé) | ≈ 16.8 €/m² |
| Plafond Jeanbrun — location intermédiaire (zone A) | 14,49 €/m² |
| Tension locative | Variable selon quartier |
| Rendement brut estimé | 5 % – 7 % |
| Encadrement des loyers | Non applicable à ce jour |
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Deuxième ville de France par sa population, Marseille combine un bassin d'emploi en pleine diversification, une importante population étudiante et hospitalière, et le plus grand chantier de renouvellement urbain du sud de l'Europe, qui soutiennent la demande locative sur le long terme.
Une économie en pleine diversification
- Premier port de France et de Méditerranée, filière logistique et maritime historique
- Pôle santé majeur autour de l'hôpital de la Timone et de l'AP-HM
- Aix-Marseille-Provence, première métropole du sud de la France
Un des grands pôles universitaires du sud
- ≈ 60 000 étudiants répartis sur plusieurs campus (Aix-Marseille Université, Centrale Marseille, Sciences Po Aix)
- Forte demande sur les petites surfaces (studios, T1, T2) proches campus, hôpitaux et transports
- Demande locative soutenue autour de la Timone et de Saint-Charles
Des quartiers en pleine transformation
- Euroméditerranée : plus grande opération de renouvellement urbain du sud de l'Europe, de la Joliette à Arenc et à Saint-Charles
- Rénovation du centre-ville : programmes de réhabilitation autour de Noailles et de la Belle de Mai
- Extension du réseau de tramway et du métro, amélioration de la desserte des quartiers nord et sud
Un marché encore accessible pour une zone A
Avec un prix moyen encore nettement inférieur à celui de Lyon ou de Paris, Marseille offre des points d'entrée attractifs pour une ville classée en zone A, avec des écarts de prix très marqués selon les arrondissements — un contexte propice à un investissement de long terme sur 9 ans, avec un rendement brut structurellement plus élevé.
Le dispositif Jeanbrun appliqué à Marseille
Le mécanisme du dispositif Jeanbrun s'applique à Marseille exactement comme sur le reste du territoire. Seuls les paramètres liés à la zone A (plafonds de loyer et de ressources) sont propres à la ville. Pour le détail complet du mécanisme, des taux d'amortissement et des conditions d'engagement, consultez les pages piliers :
À Marseille, l'essentiel des arbitrages porte donc sur le choix du quartier et le niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social), qui déterminent à la fois le taux d'amortissement et le plafond de loyer applicable — voir les tableaux ci-dessous.
Plafonds applicables à Marseille (zone A)
Marseille relève de la zone A, le même zonage que le dispositif Pinel — identique à celui de Lyon ou de Lille. Le plafond de loyer intermédiaire pour la zone A en 2026 est de 14.41 €/m².
Les plafonds de loyer des locations sociales et très sociales relèvent du dispositif Loc'Avantages et sont définis au niveau de la commune (voir le détail complet et leur méthode d'actualisation sur la page Plafonds).
| Catégorie de location | Taux d'amortissement (neuf) | Taux d'amortissement (ancien) | Plafond annuel amortissement |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3.5 % | 3 % | 8 000 € |
| Sociale | 4.5 % | 4 % | 10 000 € |
| Très sociale | 5.5 % | 4,5 % | 12 000 € |
| Composition du foyer | Intermédiaire | Sociale | Très sociale |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 32 463 € | 17 855 € |
| Couple | 66 276 € | 48 521 € | 29 114 € |
| + 1 personne à charge | 79 666 € | 58 324 € | 34 995 € |
| + 2 personnes à charge | 95 427 € | 69 863 € | 38 635 € |
| + 3 personnes à charge | 112 968 € | 82 705 € | 45 490 € |
| + 4 personnes à charge | 127 122 € | 93 072 € | 51 190 € |
| Majoration dès la 5e | + 14 164 € | + 10 371 € | + 5 703 € |
Méthode de calcul du loyer maximum
Surface utile = surface habitable + 50 % des surfaces annexes (plafonnées à 8 m²). Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface utile), plafonné à 1,2.
Exemple chiffré — T2 de 42 m² à Castellane (6ᵉ), location intermédiaire
- Surface habitable : 42 m², balcon de 3 m² → 50 % = 1,5 m²
- Surface utile : 42 + 1,5 = 43,5 m²
- Coefficient : 0,7 + (19 / 43,5) = 0,7 + 0,437 = 1,137
- Plafond zone A (intermédiaire) : 14,49 €/m²
- Loyer maximum : 14,49 × 43,5 × 1,137 = 717 €/mois
Encadrement des loyers à Marseille : une contrainte en moins
Pour un logement Jeanbrun situé à Marseille, seul le plafond du dispositif Jeanbrun pour la zone A et la catégorie de location choisie (intermédiaire, sociale, très sociale) doit être respecté — sans double vérification à faire auprès d'un observatoire des loyers local.
Quartiers à cibler à Marseille
Plus grande ZAC du sud de l'Europe
Profil : jeunes cadres, couples actifs. 5 050 €/m²
Ancien à fort potentiel travaux
Profil : jeunes actifs, familles modestes. 3 446 €/m²
Pôle santé et universitaire
Profil : étudiants, personnel hospitalier. 3 354 €/m²
Emplacement central et bien desservi
Profil : jeunes actifs, cadres. 4 022 €/m²
Quartier résidentiel haut de gamme
Profil : familles, cadres supérieurs. 4 962 €/m²
Meilleur rapport prix / rendement
Profil : familles, jeunes actifs. 4 196 €/m²
Neuf ou ancien rénové à Marseille ?
Le dispositif Jeanbrun à Marseille peut se faire dans le neuf ou l'ancien à rénover, avec un parc ancien particulièrement abondant qui distingue la ville des autres grandes métropoles de zone A.
Neuf / VEFA à Marseille
L'offre neuve se concentre principalement sur Euroméditerranée, la plus grande opération de renouvellement urbain du sud de l'Europe, avec un flux régulier de livraisons de la Joliette à Arenc et Saint-Charles.
- Taux d'amortissement plus élevé (3,5 % à 5,5 % selon catégorie)
- Aucun seuil de travaux à justifier
- Performance énergétique déjà conforme (RE2025)
Ancien avec travaux à Marseille
Marseille dispose d'un stock ancien considérable, notamment dans le centre-ville, à Belle de Mai, Noailles et Saint-Charles — une part importante du bâti est antérieure à 1948, avec un fort potentiel de travaux et de gain de DPE.
- Travaux ≥ 30 % du prix d'acquisition, objectif DPE A ou B après travaux
- Ticket d'entrée souvent nettement inférieur au neuf, notamment dans le centre-ville et les quartiers nord
- Cumul possible avec MaPrimeRénov', CEE et dispositifs de rénovation urbaine ciblés
Le dispositif Jeanbrun en détail, applicable à Marseille
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Questions fréquentes — Loi Jeanbrun à Marseille
Quel apport prévoir pour investir en loi Jeanbrun à Marseille ?
Marseille est-elle en zone A du dispositif Jeanbrun ?
Quels quartiers de Marseille privilégier ?
Marseille est-elle concernée par l'encadrement des loyers ?
Quel rendement net peut-on espérer à Marseille avec le dispositif Jeanbrun ?
Faut-il investir dans le neuf ou dans l'ancien rénové à Marseille ?
Le dispositif Jeanbrun à Marseille est-il cumulable avec d'autres aides ?
Poursuivre la recherche
D'autres villes de la métropole Aix-Marseille-Provence relèvent également de la zone A ou B1. Les fiches dédiées sont en cours de publication :