Nantes en un coup d'œil
Fiche Jeanbrun — Nantes
Zone A| Zone pour plafonds de loyer | A |
| Population ville | ≈ 328 000 hab |
| Étudiants métropole | ≈ 60 000 |
| Prix m2 moyen (appartement) | 2 173 - 4 791 €/m² (septembre 2026) |
| Loyer de marché moyen (non meublé) | ≈ 14,6 €/m² |
| Plafond Jeanbrun — location intermédiaire (zone A) | 14,49 €/m² |
| Tension locative | Forte |
| Rendement brut estimé | 3 – 5.5 % |
| Encadrement des loyers | Non applicable à ce jour |
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Régulièrement citée parmi les villes où il fait bon vivre, Nantes combine un bassin d'emploi diversifié (aéronautique, naval, numérique, agroalimentaire), un pôle étudiant de premier plan et une liaison TGV à 2h de Paris, qui soutiennent une demande locative dense sur le long terme.
Une économie diversifiée entre industrie et numérique
- Filière aéronautique dense autour du site Airbus Atlantic de Bouguenais et de sa sous-traitance
- Industrie navale et énergies marines renouvelables portées par les Chantiers de l'Atlantique, à Saint-Nazaire
- Écosystème numérique reconnu (French Tech Nantes, pôle image et jeux vidéo, nombreuses start-up)
- Filière agroalimentaire historique (LU, Cargill) et tourisme culturel porté par les Machines de l'Île
Un pôle universitaire majeur dans le Grand Ouest
- ≈ 60 000 étudiants, 1re ville étudiante du Grand Ouest
- Université de Nantes, Centrale Nantes, Audencia Business School, IMT Atlantique, ICAM
- Forte demande sur les petites surfaces (studios, T1, T2) proches campus et tramway
- Vacance locative structurellement basse sur ce segment
Des quartiers en pleine transformation
- Île de Nantes : plus vaste projet urbain de la ville, sur l'ancien site des chantiers navals, avec le futur CHU et de nouveaux quartiers mixtes
- Bas-Chantenay : écoquartier construit sur d'anciens sites industriels en bord de Loire, à l'ouest du centre-ville
- Pirmil-Les Isles : nouveau quartier au sud de la Loire, adossé à l'extension des lignes de tramway, en cours d'aménagement
Une hausse portée par le TGV, puis un palier
Après une forte hausse entre 2015 et 2022, portée par la mise en service de la LGV Bretagne-Pays de la Loire et l'afflux de nouveaux habitants franciliens, les prix nantais se sont stabilisés puis légèrement corrigés depuis 2023 (MeilleursAgents).
Les écarts restent marqués entre le centre-ville et l'Île de Nantes d'un côté, et les quartiers en développement comme Doulon-Bottière ou Nantes Nord de l'autre, un contexte qui impose une sélection fine des quartiers pour un investissement de long terme sur 9 ans.
Le dispositif Jeanbrun appliqué à Nantes
Le mécanisme du dispositif Jeanbrun s'applique à Nantes exactement comme sur le reste du territoire. Le plafond de loyer intermédiaire pour la zone A en 2026 est de 14,49 €/m². Les plafonds de loyer des locations sociales et très sociales relèvent du dispositif Loc'Avantages et sont définis au niveau de la commune (voir le détail complet et leur méthode d'actualisation sur la page Plafonds).
À Nantes, l'essentiel des arbitrages porte donc sur le choix du quartier et le niveau de loyer, dans un marché où le plafond Jeanbrun reste dans la majorité des cas proche, voire supérieur, au loyer de marché réellement observé.
Plafonds applicables à Nantes (zone A)
Nantes relève de la zone A, le même zonage que le dispositif Pinel, identique à celui de Lyon, Marseille ou Toulouse, et partagé avec plusieurs communes de Nantes Métropole (Saint-Herblain, Rezé, Orvault, Saint-Sébastien-sur-Loire). Le plafond de loyer intermédiaire pour la zone A en 2026 est de 14,49 €/m².
Les plafonds de loyer des locations sociales et très sociales relèvent du dispositif Loc'Avantages et sont définis au niveau de la commune (voir le détail complet et leur méthode d'actualisation sur la page Plafonds).
| Catégorie de location | Taux d'amortissement (neuf) | Taux d'amortissement (ancien) | Plafond annuel amortissement |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3.5 % | 3 % | 8 000 € |
| Sociale | 4.5 % | 4 % | 10 000 € |
| Très sociale | 5.5 % | 4,5 % | 12 000 € |
| Composition du foyer | Intermédiaire | Sociale | Très sociale |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 32 463 € | 17 855 € |
| Couple | 66 276 € | 48 521 € | 29 114 € |
| + 1 personne à charge | 79 666 € | 58 324 € | 34 995 € |
| + 2 personnes à charge | 95 427 € | 69 863 € | 38 635 € |
| + 3 personnes à charge | 112 968 € | 82 705 € | 45 490 € |
| + 4 personnes à charge | 127 122 € | 93 072 € | 51 190 € |
| Majoration dès la 5e | + 14 164 € | + 10 371 € | + 5 703 € |
Méthode de calcul du loyer maximum
Surface utile = surface habitable + 50 % des surfaces annexes (plafonnées à 8 m²). Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface utile), plafonné à 1,2.
Exemple chiffré — T2 de 38 m² à Hauts-Pavés-Saint-Félix, location intermédiaire
- Surface habitable : 38 m², balcon de 4 m² → 50 % = 2 m²
- Surface utile : 38 + 2 = 40 m²
- Coefficient : 0,7 + (19 / 40) = 0,7 + 0,475 = 1,175
- Plafond zone A (intermédiaire) : 14,49 €/m²
- Loyer maximum : 14,49 × 40 × 1,175 = 681 €/mois
Encadrement des loyers à Nantes : une contrainte en moins
Pour un logement Jeanbrun situé à Nantes, seul le plafond du dispositif Jeanbrun pour la zone A et la catégorie de location choisie (intermédiaire, sociale, très sociale) doit être respecté — sans double vérification à faire auprès d'un observatoire des loyers local.
Quartiers à cibler à Nantes
Le plus vaste projet urbain de la ville
Profil : actifs, familles.
2 272 - 4 555 €/m²
Écoquartier en reconversion, bord de Loire
Profil : jeunes actifs, familles.
2 395 – 5 002 €/m²
Quartier en pleine rénovation urbaine
Profil : jeunes actifs, étudiants.
2 285 - 4 755 €/m²
Ancien haussmannien nantais, quartier prisé
Profil : jeunes cadres, couples CSP+.
3 400 - 5 800 €/m²
Programmes neufs à prix accessibles
Profil : jeunes actifs, familles.
2 004 - 4 432 €/m²
Meilleur rapport prix / rendement
Profil : familles, jeunes actifs.
2 252 - 4 863 €/m²
Neuf ou ancien rénové à Nantes ?
Le dispositif Jeanbrun à Nantes peut se faire dans le neuf ou l'ancien à rénover, avec un contraste marqué entre les grands projets urbains de l'Île de Nantes et de Bas-Chantenay et le bâti historique du centre-ville et de Hauts-Pavés-Saint-Félix.
Neuf / VEFA à Nantes
L'offre neuve se concentre principalement sur l'Île de Nantes et l'écoquartier de Bas-Chantenay, ainsi que sur les nouveaux programmes de Doulon-Bottière et de Pirmil-Les Isles, adossés à l'extension des lignes de tramway.
- Taux d'amortissement plus élevé (3,5 % à 5,5 % selon catégorie)
- Aucun seuil de travaux à justifier
- Performance énergétique déjà conforme (RE2025)
Ancien avec travaux à Nantes
Nantes dispose d'un parc ancien important, notamment à Hauts-Pavés-Saint-Félix, dans le centre historique (Graslin, Bouffay) et à Malakoff, immeubles de caractère et petits collectifs souvent antérieurs à 1948, avec un fort potentiel de travaux et de gain de DPE.
- Travaux ≥ 30 % du prix d'acquisition, objectif DPE A ou B après travaux
- Ticket d'entrée souvent nettement inférieur au neuf, notamment à Malakoff et Nantes Nord
- Cumul possible avec MaPrimeRénov' et CEE pour les logements les plus énergivores
Le dispositif Jeanbrun en détail, applicable à Nantes
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Questions fréquentes — Loi Jeanbrun à Nantes
Quel apport prévoir pour investir en loi Jeanbrun à Nantes ?
Nantes est-elle en zone A du dispositif Jeanbrun ?
Quels quartiers de Nantes privilégier ?
Nantes est-elle concernée par l'encadrement des loyers ?
Quel rendement net peut-on espérer à Nantes avec le dispositif Jeanbrun ?
Faut-il investir dans le neuf ou dans l'ancien rénové à Nantes ?
Le dispositif Jeanbrun à Nantes est-il cumulable avec d'autres aides ?
Poursuivre la recherche
D'autres communes de Nantes Métropole relèvent également de la zone A ou B1. Les fiches dédiées sont en cours de publication :