Paris en un coup d'œil
Fiche Jeanbrun — Paris
Zone A bis| Zone Jeanbrun / Pinel | A bis |
| Population intra-muros | ≈ 2,13 millions hab |
| Population Île-de-France | ≈ 12.59 millions hab |
| Étudiants intra-muros | ≈ 350 000 |
| Prix moyen ancien appartement | ≈ 9 657 €/m² (6 488 – 16 195 €/m²) |
| Loyer de marché moyen (non meublé) | ≈ 33.2 €/m² |
| Plafond Jeanbrun — location intermédiaire (zone A bis) | 19,71 €/m² |
| Tension locative | Très forte (vacance locative < 2 %) |
| Rendement brut estimé | 3 % – 3,2 % |
| Encadrement des loyers | Oui — en vigueur depuis juillet 2019 |
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Premier pôle économique de France et destination locative la plus tendue du pays, Paris combine un bassin d'emploi tertiaire majeur, une population étudiante et internationale considérable, et plusieurs projets urbains structurants qui soutiennent la demande sur le long terme.
1ᵉʳ pôle économique français
- Sièges sociaux du CAC 40, quartiers d'affaires historiques (QCA, Opéra, Champs-Élysées)
- Pôle administration, culture et tourisme international
- Écosystème start-up et tech dense (Station F, Sentier)
- Réseau de transports le plus dense de France, aéroports internationaux
Première place étudiante et internationale de France
- ≈ 350 000 étudiants intra-muros, plus d'un million à l'échelle de l'Île-de-France
- Sorbonne, Sciences Po, PSL, Dauphine, grandes écoles et écoles de commerce
- Forte demande sur les petites surfaces (studios, T1, T2) proches campus et métro
- Vacance locative structurellement la plus basse de France sur ce segment
Des arrondissements en pleine transformation
- Clichy-Batignolles (17e) : achèvement de l'écoquartier autour du Tribunal de Paris et du parc Martin-Luther-King
- Bercy-Charenton (12e) : dernière grande réserve foncière intra-muros, programmes mixtes bureaux/logements
- Extension du Grand Paris Express (lignes 15, 16, 18) améliorant la desserte des arrondissements périphériques
Un marché revenu sous son pic de 2020
Après un pic proche de 10 900 €/m² en 2020, les prix parisiens se sont repliés depuis 2022-2023 pour se stabiliser autour de 9 500 à 9 900 €/m², offrant des points d'entrée plus favorables sans remettre en cause la tension locative extrême de la capitale ; un contexte qui reste propice à un investissement Jeanbrun, malgré un rendement brut structurellement bas.
Le dispositif Jeanbrun appliqué à Paris
Le mécanisme du dispositif Jeanbrun (amortissement fiscal, déclaration au régime réel, engagement de location de 9 ans minimum) s'applique à Paris exactement comme sur le reste du territoire.
Seuls les paramètres liés à la zone A bis (plafonds de loyer et de ressources, les plus élevés de France) sont propres à la capitale. Pour le détail complet du mécanisme, des taux d'amortissement et des conditions d'engagement, consultez les pages piliers :
À Paris, l'essentiel des arbitrages porte donc sur le choix de l'arrondissement et le niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social), qui déterminent à la fois le taux d'amortissement et le plafond de loyer applicable, que vous pouvez retrouver ci-dessous.
Plafonds applicables à Paris (zone A bis)
Paris relève de la zone A bis, le zonage le plus élevé du dispositif, identique à celui du Pinel. Les plafonds de loyers pour la zone A bis sont de 19.71 € pour la location intermédiaire (voir le détail complet et leur méthode d'actualisation sur la page Plafonds). Les locations sociales et très sociales relèvent du dispositif Loc'Avantages, dont les plafonds varient par commune.
Voici les taux et plafonds d'amortissement réalisables en Jeanbrun.
| Catégorie de location | Taux d'amortissement (neuf) | Taux d'amortissement (ancien) |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Sociale | 4,5 % | 3,5 % |
| Très sociale | 5,5 % | 4.5 % |
| Composition du foyer | Intermédiaire | Sociale |
|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 25 716 € |
| Couple | 64 976 € | 38 523 € |
| + 1 personne à charge | 85 175 € | 50 488 € |
| + 2 personnes à charge | 101 693 € | 60 223 € |
Tableau complet (jusqu'à + 4 personnes à charge) et plafonds « très sociale » sur la page Plafonds.
Méthode de calcul du loyer maximum
Surface utile = surface habitable + 50 % des surfaces annexes (plafonnées à 8 m²). Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface utile), plafonné à 1,2.
Exemple chiffré — T2 de 45 m² dans le 13ᵉ arrondissement, location intermédiaire
- Surface habitable : 45 m², balcon de 4 m² → 50 % = 2 m²
- Surface utile : 45 + 2 = 47 m²
- Coefficient : 0,7 + (19 / 47) = 0,7 + 0,404 = 1,104
- Plafond zone A bis (intermédiaire) : 19,51 €/m²
- Loyer maximum : 19,51 × 47 × 1,104 = 1 013 €/mois
Encadrement des loyers à Paris : quel impact sur un investissement Jeanbrun ?
Pour un logement Jeanbrun situé à Paris, le loyer effectivement pratiqué doit respecter le plus contraignant des deux plafonds :
- le plafond du dispositif Jeanbrun pour la zone A bis et la catégorie de location choisie (intermédiaire, sociale, très sociale) ;
- le loyer de référence majoré de l'encadrement des loyers, propre au quartier, à l'époque de construction et au nombre de pièces du logement.
| Secteur | Loyer référence majoré (encadrement) | Plafond Jeanbrun intermédiaire | Plafond applicable |
|---|---|---|---|
| Saint-Germain / Rive gauche historique (6e-7e) | ≈ 34,00 €/m² | 19,51 €/m² | Jeanbrun (plus bas) |
| Bercy / Reuilly (12e) | ≈ 22,50 €/m² | 19,51 €/m² | Jeanbrun (plus bas) |
| Goutte d'Or (18e) | ≈ 18,20 €/m² | 19,51 €/m² | Encadrement (plus bas) |
| Belleville (20e) | ≈ 17,60 €/m² | 19,51 €/m² | Encadrement (plus bas) |
Valeurs illustratives arrondies. Le loyer de référence majoré exact doit être vérifié quartier par quartier auprès de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) avant la signature du bail — c'est une vérification que les autres dispositifs ne mentionnent pas et qui peut réduire de façon significative le loyer réellement perceptible dans les arrondissements les plus recherchés.
Arrondissements à cibler à Paris
Écoquartier en achèvement
Profil : jeunes cadres, couples actifs. 8 406 €/m²
ZAC historique, toujours active
Profil : étudiants, jeunes actifs, chercheurs. 8 615 €/m²
Dernière grande réserve foncière intra-muros
Profil : familles, cadres. 8 708 €/m²
Ticket d'entrée plus accessible
Profil : jeunes actifs, étudiants. 7 664 €/m²
Ancien à fort potentiel travaux
Profil : jeunes actifs, familles modestes. 7 314 €/m²
Meilleur rapport prix / rendement intra-muros
Profil : jeunes actifs, étudiants. 8 567 €/m²
Neuf ou ancien rénové à Paris ?
Le dispositif Jeanbrun à Paris peut se faire dans le neuf ou l'ancien à rénover, avec un déséquilibre plus marqué qu'en province : l'offre neuve intra-muros est structurellement rare.
Neuf / VEFA à Paris
L'offre neuve se concentre presque exclusivement sur les grandes zones d'aménagement encore actives : Clichy-Batignolles (17e), Paris Rive Gauche (13e) et Bercy-Charenton (12e).
- Taux d'amortissement plus élevé (3,5 % à 5,5 % selon catégorie)
- Aucun seuil de travaux à justifier
- Performance énergétique déjà conforme (RE2025)
Ancien avec travaux à Paris
Paris dispose d'un stock haussmannien considérable, notamment sur les 18e, 19e et 20e arrondissements — une part importante des logements est antérieure à 1948, avec un fort potentiel de travaux et de gain de DPE.
- Travaux ≥ 30 % du prix d'acquisition, objectif DPE A ou B après travaux
- Ticket d'entrée souvent inférieur au neuf, notamment dans le nord-est parisien
Le dispositif Jeanbrun en détail, applicable à Paris
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Questions fréquentes — Loi Jeanbrun à Paris
Quel apport prévoir pour investir en loi Jeanbrun à Paris ?
Paris est-elle en zone A bis du dispositif Jeanbrun ?
Quels arrondissements de Paris privilégier ?
Paris est-elle concernée par l'encadrement des loyers ?
Quel rendement net peut-on espérer à Paris avec le dispositif Jeanbrun ?
Faut-il investir dans le neuf ou dans l'ancien rénové à Paris ?
Le dispositif Jeanbrun à Paris est-il cumulable avec d'autres aides ?
Poursuivre la recherche
D'autres communes d'Île-de-France relèvent également de la zone A bis ou B1. Les fiches dédiées sont en cours de publication :