Toulouse en un coup d'œil
Fiche Jeanbrun — Toulouse
Zone A| Zone pour plafonds de loyer | A |
| Population ville | ≈ 515 000 hab |
| Étudiants métropole | ≈ 130 000 |
| Prix m2 moyen (appartement) | 2 220 - 4 965 €/m² (août 2026) |
| Loyer de marché moyen (non meublé) | ≈ 15,2 €/m² |
| Plafond Jeanbrun — location intermédiaire (zone A) | 14,49 €/m² |
| Tension locative | Forte |
| Rendement brut estimé | 3.5 – 6 % |
| Encadrement des loyers | Non applicable à ce jour |
Simulez votre investissement Jeanbrun à Toulouse
Renseignez le prix, la surface et la catégorie de location envisagée pour estimer votre amortissement annuel et votre économie d'impôt sur 9 ans.
▶ Accéder au simulateurPourquoi investir à Toulouse ?
Surnommée la « Ville Rose », Toulouse combine le premier bassin d'emploi aéronautique et spatial d'Europe, l'un des plus grands campus étudiants de France et une démographie parmi les plus dynamiques des grandes métropoles françaises, qui soutiennent la demande locative sur le long terme.
Le premier pôle aéronautique et spatial d'Europe
- Siège et principales chaînes d'assemblage d'Airbus, premier employeur privé de la région
- Écosystème aérospatial dense : ATR, Thales Alenia Space, CNES, Continental, Actia (cluster Aerospace Valley)
- Pôle santé en croissance autour de l'Oncopole et du CHU
- Écosystème numérique et start-up en expansion, porté par la Cité de la Recherche et de l'Industrie
L'un des plus grands campus de France
- ≈ 130 000 étudiants, 3e ville étudiante de France derrière Paris et Lyon
- Université Toulouse III - Paul Sabatier, Toulouse Capitole, INSA, ISAE-Supaéro, Toulouse Business School
- Forte demande sur les petites surfaces (studios, T1, T2) proches métro et campus
- Vacance locative structurellement basse sur ce segment
Des quartiers en pleine transformation
- Toulouse Aerospace / Grand Matabiau : plus vaste projet urbain de la ville autour de la future gare, mêlant bureaux, logements et espaces publics
- Cartoucherie : écoquartier construit sur l'ancien site industriel du même nom, au sud de la ville, à proximité de l'Oncopole
- Ligne 3 du métro (Toulouse Aerospace Express) : nouvelle liaison structurante reliant Colomiers, le centre-ville et Labège, en cours de construction
Une hausse portée par la démographie, puis un palier
Après une forte hausse entre 2015 et 2020 portée par la croissance d'Airbus et l'afflux de population, les prix toulousains se sont stabilisés puis légèrement corrigés depuis 2022 (MeilleursAgents).
Les écarts restent marqués entre le centre historique et Saint-Cyprien d'un côté, et les quartiers en développement comme Borderouge ou la Cartoucherie de l'autre, un contexte qui impose une sélection fine des quartiers pour un investissement de long terme sur 9 ans.
Le dispositif Jeanbrun appliqué à Toulouse
Le mécanisme du dispositif Jeanbrun s'applique à Toulouse exactement comme sur le reste du territoire. Le plafond de loyer intermédiaire pour la zone A en 2026 est de 14.41 €/m². Les plafonds de loyer des locations sociales et très sociales relèvent du dispositif Loc'Avantages et sont définis au niveau de la commune (voir le détail complet et leur méthode d'actualisation sur la page Plafonds).
À Toulouse, l'essentiel des arbitrages porte donc sur le choix du quartier et le niveau de loyer, dans un marché où le plafond Jeanbrun reste dans la majorité des cas proche, voire supérieur, au loyer de marché réellement observé.
Plafonds applicables à Toulouse (zone A)
Toulouse relève de la zone A, le même zonage que le dispositif Pinel, identique à celui de Lyon, Marseille ou Bordeaux, et partagé avec les principales communes de Toulouse Métropole (Blagnac, Colomiers, Balma, Tournefeuille). Le plafond de loyer intermédiaire pour la zone A en 2026 est de 14.41 €/m².
Les plafonds de loyer des locations sociales et très sociales relèvent du dispositif Loc'Avantages et sont définis au niveau de la commune (voir le détail complet et leur méthode d'actualisation sur la page Plafonds).
| Catégorie de location | Taux d'amortissement (neuf) | Taux d'amortissement (ancien) | Plafond annuel amortissement |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3.5 % | 3 % | 8 000 € |
| Sociale | 4.5 % | 4 % | 10 000 € |
| Très sociale | 5.5 % | 4,5 % | 12 000 € |
| Composition du foyer | Intermédiaire | Sociale | Très sociale |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 32 463 € | 17 855 € |
| Couple | 66 276 € | 48 521 € | 29 114 € |
| + 1 personne à charge | 79 666 € | 58 324 € | 34 995 € |
| + 2 personnes à charge | 95 427 € | 69 863 € | 38 635 € |
| + 3 personnes à charge | 112 968 € | 82 705 € | 45 490 € |
| + 4 personnes à charge | 127 122 € | 93 072 € | 51 190 € |
| Majoration dès la 5e | + 14 164 € | + 10 371 € | + 5 703 € |
Méthode de calcul du loyer maximum
Surface utile = surface habitable + 50 % des surfaces annexes (plafonnées à 8 m²). Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface utile), plafonné à 1,2.
Exemple chiffré — T2 de 44 m² à Saint-Cyprien, location intermédiaire
- Surface habitable : 44 m², balcon de 3 m² → 50 % = 1,5 m²
- Surface utile : 44 + 1,5 = 45,5 m²
- Coefficient : 0,7 + (19 / 45,5) = 0,7 + 0,418 = 1,118
- Plafond zone A (intermédiaire) : 14,49 €/m²
- Loyer maximum : 14,49 × 45,5 × 1,118 = 737 €/mois
Encadrement des loyers à Toulouse : une contrainte en moins
Pour un logement Jeanbrun situé à Toulouse, seul le plafond du dispositif Jeanbrun pour la zone A et la catégorie de location choisie (intermédiaire, sociale, très sociale) doit être respecté — sans double vérification à faire auprès d'un observatoire des loyers local.
Quartiers à cibler à Toulouse
Le plus vaste projet urbain de la ville
Profil : actifs, familles. 3 000 - 5 200 €/m²
Écoquartier neuf au sud de la ville
Profil : jeunes actifs, familles.
3 580 – 6 500 €/m²
Quartier d'affaires central
Profil : jeunes cadres, couples CSP+.
2 847 - 5 948 €/m²
Rive gauche, maisons en briques roses
Profil : jeunes actifs, étudiants.
2 900 - 5 400 €/m²
Pôle universitaire et santé
Profil : étudiants, jeunes chercheurs.
2 466 - 5 485 €/m²
Meilleur rapport prix / rendement
Profil : familles, jeunes actifs. 1 931 - 3 853 €/m²
Neuf ou ancien rénové à Toulouse ?
Le dispositif Jeanbrun à Toulouse peut se faire dans le neuf ou l'ancien à rénover, avec un contraste marqué entre les grands projets urbains de Grand Matabiau et de la Cartoucherie et le bâti historique en briques roses du centre-ville et de Saint-Cyprien.
Neuf / VEFA à Toulouse
L'offre neuve se concentre principalement sur Grand Matabiau / Toulouse Aerospace et l'écoquartier de la Cartoucherie, ainsi que sur les nouveaux programmes de Croix-Daurade, adossés à l'extension de la ligne B du métro.
- Taux d'amortissement plus élevé (3,5 % à 5,5 % selon catégorie)
- Aucun seuil de travaux à justifier
- Performance énergétique déjà conforme (RE2025)
Ancien avec travaux à Toulouse
Toulouse dispose d'un parc ancien important, notamment à Saint-Cyprien, aux Chalets et au Busca, maisons toulousaines en briques roses et immeubles de centre-ville, souvent antérieurs à 1948, avec un fort potentiel de travaux et de gain de DPE.
- Travaux ≥ 30 % du prix d'acquisition, objectif DPE A ou B après travaux
- Ticket d'entrée souvent nettement inférieur au neuf, notamment à Saint-Cyprien et au Busca
- Cumul possible avec MaPrimeRénov' et CEE pour les logements les plus énergivores
Le dispositif Jeanbrun en détail, applicable à Toulouse
Taux d'amortissement, plafonds 2026, simulations et démarches — pour affiner votre projet toulousain.
Questions fréquentes — Loi Jeanbrun à Toulouse
Quel apport prévoir pour investir en loi Jeanbrun à Toulouse ?
Toulouse est-elle en zone A du dispositif Jeanbrun ?
Quels quartiers de Toulouse privilégier ?
Toulouse est-elle concernée par l'encadrement des loyers ?
Quel rendement net peut-on espérer à Toulouse avec le dispositif Jeanbrun ?
Faut-il investir dans le neuf ou dans l'ancien rénové à Toulouse ?
Le dispositif Jeanbrun à Toulouse est-il cumulable avec d'autres aides ?
Poursuivre la recherche
D'autres communes de Toulouse Métropole relèvent également de la zone A ou B1. Les fiches dédiées sont en cours de publication :