Les trois catégories de location
Le dispositif Jeanbrun instaure trois niveaux de location correspondant chacun à un taux d'amortissement et à un plafond de loyer distincts. Plus le logement est proposé à loyer modéré, plus l'avantage fiscal est élevé.
Location intermédiaire
Loyer inférieur aux plafonds intermédiaires fixés par décret. Ce niveau cible la classe moyenne ne pouvant accéder au logement social mais éprouvant des difficultés sur le marché libre.
- Taux d'amortissement : 3,5 % (neuf) / 3,0 % (ancien)
- Plafond de déduction : 8 000 €/an
- Taux majoré : 4,5 % (neuf) / 4,0 % (ancien)
Location sociale
Loyer inférieur aux plafonds sociaux, équivalents aux plafonds HLM. Le bailleur privé consent un effort locatif supplémentaire en échange d'une bonification du taux d'amortissement.
- Taux d'amortissement : 4,5 % (neuf) / 3,5 % (ancien)
- Plafond de déduction : 10 000 €/an
- Taux majoré : 5,5 % (neuf) / 4,5 % (ancien)
Location très sociale
Loyer inférieur aux plafonds très sociaux, correspondant à 80 % des plafonds HLM. Ce niveau octroie l'avantage fiscal maximal prévu par le dispositif.
- Taux d'amortissement : 5,5 % (neuf) / 4,0 % (ancien)
- Plafond de déduction : 12 000 €/an
- Taux majoré : 6,5 % (neuf) / 5,0 % (ancien)
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Télécharger le guide gratuitPlafonds de loyer par zone géographique (2026)
Les plafonds de loyer sont exprimés en euros par mètre carré de surface utile et varient selon la zone géographique du bien. Ces montants constituent des plafonds au sens du barème réglementaire ; le loyer réel doit leur être inférieur ou égal après application de la formule de calcul.
| Zone | Intermédiaire | Sociale | Très social |
|---|---|---|---|
| Zone A bis Paris + petite couronne |
19.51 € | 13.68 € | 10.93 € |
| Zone A Grandes agglomérations |
14.49 € | 10.17 € | 8.12 € |
| Zone B1 Agglomérations > 250 000 hab. |
11.68 € | 8.20 € | 6.55 € |
| Zone B2 Villes de 50 000 à 250 000 hab. |
10.15 € | 7.12 € | 5.69 € |
| Zone C Reste du territoire |
10.15 € | 6.15 € | 4.91 € |
Ces valeurs sont révisées annuellement par décret. Se référer au dernier arrêté en vigueur pour les années ultérieures.
Attention, les plafonds de loyer des logements sociaux et très sociaux varient selon les communes. Les taux ci-dessous sont à titre indicatif. Veuillez consulter le site de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) pour en savoir plus.
Formule de calcul du loyer maximal
Le loyer mensuel charges non comprises ne peut excéder le résultat de la formule suivante, conformément au décret d'application :
Calcul de la surface utile
Les surfaces annexes comprennent les caves, celliers, loggias, terrasses, balcons et emplacements de stationnement couverts, dans la limite de 8 m² pris en compte.
Calcul du coefficient multiplicateur
Ce coefficient favorise les petites surfaces. Il est plafonné à 1,2 pour les logements dont la surface utile est inférieure ou égale à 38 m².
Exemples de calcul concrets
Appartement 41 m² — Zone A — Location sociale
- Surface habitable : 41 m²
- Balcon 5 m² → 50 % = 2,5 m² (inférieur à 8 m²)
- Surface utile : 41 + 2,5 = 43,5 m²
- Coefficient : 0,7 + (19 / 43,5) = 0,7 + 0,437 = 1,137
- Plafond zone A (social) : 10,44 €/m²
- Loyer max : 10,44 × 43,5 × 1,137 = 516,37 €/mois
Appartement 65 m² — Zone B1 — Location intermédiaire
- Surface habitable : 65 m²
- Terrasse 12 m² → 50 % = 6 m², cave 4 m² → 2 m² ; total 8 m² (plafonné)
- Surface utile : 65 + 8 = 73 m²
- Coefficient : 0,7 + (19 / 73) = 0,7 + 0,260 = 0,960
- Plafond zone B1 (intermédiaire) : 10,55 €/m²
- Loyer max : 10,55 × 73 × 0,960 = 739,30 €/mois
Studio 25 m² — Zone A bis — Location très sociale
- Surface habitable : 25 m²
- Pas de surface annexe
- Surface utile : 25 m²
- Coefficient théorique : 0,7 + (19 / 25) = 0,7 + 0,76 = 1,46 → plafonné à 1,2
- Plafond zone A bis (très social) : 10,44 €/m²
- Loyer max : 10,44 × 25 × 1,2 = 313,20 €/mois
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Télécharger le guide gratuitPlafonds de ressources des locataires
Outre le plafond de loyer, les locataires doivent respecter des plafonds de ressources appréciés sur la base du revenu fiscal de référence de l'année N-2 (ou N-1 si plus favorable). Ces plafonds varient selon la catégorie de location, la zone géographique et la composition du foyer fiscal.
Location intermédiaire — Plafonds annuels de ressources (2026)
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 / C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
| + 1 personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| + 2 personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| + 3 personnes à charge | 121 168 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
| + 4 personnes à charge | 136 455 € | 124 766 € | 91 078 € | 81 971 € |
| Par personne supplémentaire | + 15 286 € | + 13 886 € | + 10 161 € | + 9 142 € |
Location sociale — Plafonds annuels de ressources (2026)
Pour la location sociale, les plafonds de ressources correspondent aux plafonds HLM (SRU). Ils sont sensiblement inférieurs aux plafonds intermédiaires.
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 / C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 25 716 € | 25 716 € | 22 045 € | 19 840 € |
| Couple | 38 523 € | 38 523 € | 29 430 € | 26 497 € |
| + 1 personne à charge | 50 488 € | 46 277 € | 35 415 € | 31 875 € |
| + 2 personnes à charge | 60 223 € | 55 425 € | 42 763 € | 38 488 € |
| + 3 personnes à charge | 71 751 € | 65 617 € | 50 296 € | 45 267 € |
| + 4 personnes à charge | 80 830 € | 73 877 € | 56 682 € | 51 014 € |
| Par personne supplémentaire | + 9 052 € | + 8 232 € | + 6 391 € | + 5 753 € |
Location très sociale — Plafonds annuels de ressources (2026)
Les plafonds de ressources très sociaux correspondent à 80 % des plafonds HLM. Ce niveau est le plus restrictif et cible les ménages dont les revenus sont parmi les plus modestes.
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 / C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 20 573 € | 20 573 € | 17 636 € | 15 872 € |
| Couple | 30 818 € | 30 818 € | 23 544 € | 21 198 € |
| + 1 personne à charge | 40 390 € | 37 022 € | 28 332 € | 25 500 € |
| + 2 personnes à charge | 48 178 € | 44 340 € | 34 210 € | 30 790 € |
| + 3 personnes à charge | 57 401 € | 52 494 € | 40 237 € | 36 214 € |
| + 4 personnes à charge | 64 664 € | 59 102 € | 45 346 € | 40 811 € |
| Par personne supplémentaire | + 7 242 € | + 6 586 € | + 5 113 € | + 4 602 € |
Rapport entre le plafond réglementaire et le marché
La réduction d'amortissement consentie par rapport au loyer de marché est un élément déterminant de l'attractivité du dispositif pour le locataire et de la rentabilité pour le bailleur.
| Catégorie | Plafond réglementaire (2026) | Loyer de marché estimé | Effort locatif |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 17,62 €/m² | ~ 26 €/m² | ~ 32 % en dessous du marché |
| Sociale | 13,09 €/m² | ~ 26 €/m² | ~ 50 % en dessous du marché |
| Très sociale | 10,44 €/m² | ~ 26 €/m² | ~ 60 % en dessous du marché |
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Télécharger le guide gratuitNouveauté majeure : imputation sur le revenu global
La principale innovation du dispositif Jeanbrun par rapport aux dispositifs antérieurs réside dans la possibilité d'imputer le déficit foncier généré par le mécanisme d'amortissement sur le revenu global du contribuable, et non plus seulement sur les revenus fonciers.
Réduction d'impôt classique
- Réduction calculée sur le prix d'acquisition
- Taux fixe, non lié au taux marginal d'imposition
- Non reportable sur le revenu global
- Efficacité identique pour tous les contribuables
Déduction sur le revenu global
- Déduction des amortissements sur les loyers perçus
- Le déficit s'impute sur le revenu global (salaires, etc.)
- Économie proportionnelle au TMI du contribuable
- Plus avantageux pour les hauts revenus (TMI 41 % et 45 %)
Investisseur avec un TMI de 41 %, achat d'un logement neuf à 250 000 € (location sociale, zone B1)
Amortissement annuel (4,5 % × 250 000 €) .... – 11 250 €
Déficit foncier imputable : – 4 050 €
Économie sur revenu global (41 %) : + 1 661 €/an
Tous les plafonds 2026 détaillés dans le guide
Formule de calcul du loyer, tableaux par zone, plafonds de ressources et exemples chiffrés — en un seul PDF.
Tableau récapitulatif — Plafonds 2026
| Paramètre | Intermédiaire | Sociale | Très sociale |
|---|---|---|---|
| Plafond de loyer (zone A) | 13,09 €/m² | 10,44 €/m² | 8,82 €/m² |
| Référence ressources locataire | Plafonds intermédiaires | Plafonds HLM | 80 % plafonds HLM |
| Taux amortissement (neuf) | 3,5 % (4,5 % majoré) | 4,5 % (5,5 % majoré) | 5,5 % (6,5 % majoré) |
| Taux amortissement (ancien) | 3,0 % (4,0 % majoré) | 3,5 % (4,5 % majoré) | 4,0 % (5,0 % majoré) |
| Plafond de déduction annuelle | 8 000 €/an | 10 000 €/an | 12 000 €/an |
| Durée d'engagement minimale | 9 ans | 9 ans | 9 ans |